о застроенная или нет земля;

104

о вид собственности (сообщество собственников, один собственник, земля и строение принадлежат разным собственникам);

а доля распределения стоимости земли и строения между собственниками;

а использование и предназначение строения, если таковое имеется.

Данные изначальные положения соответствуют различным формам оценки, в зависимости от вариантов:

а)        земельный участок;

б)        земля и строения, принадлежащие одному собственнику;

в)        единица недвижимости, принадлежащая сообществу собственников;

г)         земельный участок и строение принадлежат различным собственникам.
Данные   формы   оценки,   в   свою   очередь,   также   имеют   различные

альтернативы. Наиболее часто встречается сообщество собственников - жилые здания, где каждая из квартир принадлежит иному собственнику. В этом случае индивидуальная стоимость может быть определена согласно одной из следующих форм.

1.     Подсчитывается общая стоимость единицы недвижимости, состоящая из
стоимости земли и стоимости строения, которая затем распределяется между
собственниками согласно коэффициенту, отражающему долю, принадлежащую
тому или иному собственнику в общей собственности на здание.

2.     Общая стоимость земли распределяется между собственниками согласно
коэффициенту   собственности   и   суммирования   стоимости   строительства
помещения, принадлежащего каждому собственнику;

3.     Для каждой индивидуальной собственности рассчитывается стоимость
соответствующей ей части земли (стоимость влияния или стоимость одного
квадратного метра, согласно муниципальным таблицам для оценки улицы) и
стоимость ее строительства.

В каждом конкретном случае принятие решения о применении той или иной формы альтернативы возложено на служащих кадастровых представительств. Это обстоятельство отражается в качестве одного из

105

описательных   данных   единицы   недвижимости,   содержащихся   в   Банке кадастровых данных.

Данные формы выражаются математическими расчетными формулами, которые после применения соответствующих приемов информатики используются автоматизированными системами, установленными в кадастровых представительствах.

Приведем несколько примеров данных формул, применяемых в случае парцеллы с единицей недвижимости, принадлежащей сообществу собственников.

Альтернатива 1: Стоимость земли = Застраиваемая земля (1) х Стоимость влияния земли (2),

где (1) - стоимость одного квадратного метра земли согласно урбанистическим нормативам;

(2)  -   стоимость  одного  квадратного  метра  земли  согласно  Таблице стоимостей по улицам. Общая стоимость единицы недвижимости = Стоимость земли + s Стоимость

строительства каждого помещения;

Индивидуальная стоимость = Коэффициент собственности х Общая стоимость. Альтернатива 2:

Индивидуальная стоимость = (Стоимость земли х Коэффициент

собственности^ Стоимость строительства помещения. Альтернатива 3:

Индивидуальная стоимость = (Стоимость влияния земли х Площадь

помещения) + Стоимость строительства помещения. После определения стоимости земли и строения, а также формы оценки и избранной альтернативы существует еще один уровень корректировки стоимости, на котором стремятся учесть специфичные характеристики единицы недвижимости. На данном уровне предусматривается корректировка стоимости земли, стоимости строения и общей стоимости (табл. 2.1 - 2.3).

106

Таблица 2.1

Поправочные коэффициенты стоимости земли