Проект программы деятельности ГУП "Управление по эксплуатации зданий Федеральной службы государствен...

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА

ГОСУДАРСТВЕННОЙ СТАТИСТИКИ

ПРЕДЛОЖЕНИЯ

(проект)

по программе деятельности

государственного унитарного предприятия

“Управление по эксплуатации зданий

Федеральной службы государственной статистики”

составитель:   Арабян Агаси Манукович

Москва 2008 г.

ПРОЕКТ ПРОГРАММЫ

деятельности государственного унитарного предприятия ”Управление по эксплуатации зданий Федеральной службы государственной статистики”

I. ОБЩИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ПОЛОЖЕНИЯ.       

1. Управление недвижимостью.

Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

Здание - строительные  объекты,  назначением  которых  является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для проживания, труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в  качестве основных конструктивных частей фундаменты,  стены, перекрытия и крышу.

Помещение - пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые  в  государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Управление недвижимостью  определяется  как  комплекс  операций  по развитию и эксплуатации сооружений, главной задачей выполнения которого является достижение наибольшей доходности зданий, увеличение стоимости объекта в процессе эксплуатации, то есть максимально эффективное использование недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

·         систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

·         оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

·         управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления могут выступать не только объекты недвижимого имущества, но и соответствующие им системы (земельный и лесной фонд, товарищество собственников жилья, спортивные сооружения и прочее).

Управление недвижимостью осуществляется в трёх основных направлениях:

·         Экономическом (управление затратами и доходами, возникающими в процессе эксплуатации недвижимости, а также их распределения);

·         Правовом (распределение и комплексное комбинирование юридических прав на недвижимое имущество);

·         Техническом (развитие и содержание объекта в соответствии с его первоначальным функциональным назначением).

Различают внутреннее и внешнее управление недвижимым имуществом. Внутреннее управление недвижимостью определяется как деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативно-правовыми документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.)

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных или уполномоченных структур, направленная на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных правил и норм.

Управляющий недвижимостью - это физическое или юридическое лицо, которое на определенных договором с собственником объекта недвижимости условиях с его позиции и в его интересах в течение определенного срока времени от  своего имени  совершает  любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления. Деятельность  управляющего  объектом недвижимого имущества  предполагает  эффективное  взаимодействие не только с  собственником и  пользователем недвижимости  как основными субъектами  рынка недвижимости,  но и  с различными  подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт  инженерных

систем и строительных конструкций объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло, расходные материалы и т.д.

Технический паспорт - это документ, содержащий техническую характеристику об объекте недвижимости, включая техническое описание, план объекта. Он объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслужи-ванию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В нём фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Он составлен таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости (в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

- обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

- обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

2. Эксплуатация зданий.

Эксплуатация зданий - это  комплекс  различных  мероприятий,  который  включает  в  себя техническое  и  санитарно-гигиеническое  обслуживание,  ревизию и ремонт инженерного оборудования и строительных конструкций сооружений.

Комплексная эксплуатация недвижимости  подразумевает как техническую сторону, так  и  хозяйственную  стороны.        

                                                                                                                                      а). Техническая эксплуатация зданий.  

Она включает в себя работы по ежедневному контролю за техническим состоянием и поддержанию работоспособности объекта недвижимости,

его систем и структурных элементов.

Техническая  эксплуатация  недвижимости предотвращает порчу  и  разрушение строительных  конструкций, серьезные сбои, неполадки и поломки  инженерных  коммуникаций,  обеспечивая  соответствие  технического состояния объекта технике безопасности,  а значит, и фактическую  неопасность  практического  использования  зданий. 

В стандартный перечень мероприятий по технической эксплуатации обычно входят следующие пункты:

·         Техническая экспертиза объекта недвижимости. Тщательная инвентаризация и профессиональная диагностика инженерных сетей и оборудования. Итоги обследования состояния сооружения, позволят спрогнозировать будущие затраты на разные технические работы;     

·         Разработка плана технической эксплуатации, должностных инструкций, инструкций по ТБ и ПБ, а также ведение паспорта здания, журналов учета оборудования и расходов;

·         Мониторинг состояния конструктивных элементов зданий, их текущее обслуживание и необходимый  ремонт;

·         Техническое обслуживание недвижимости. Сюда входит выполнение работ по контролю технического состояния, регулировке, подготовке к сезонному использованию, поддержанию в исправном состоянии, профилактических работ, работ по ремонту инженерных коммуникаций и оборудования (электроснабжение, отопление, горячее и холодное водоснабжение, вентиляция и кондиционирование,  водоотведение и стоки,  слаботочные системы,  лифтовое хозяйство, диспетчеризация); 

·         Планирование, бюджетирование и материально-техническое обеспечение необходимым оборудованием и расходными материалами для произведения ТО, ППР, ТР и хозяйственной эксплуатации объекта;

·         Технический консалтинг на любой стадии существования объекта, координация и обеспечение гарантийных обязательств.     

б). Хозяйственная эксплуатация зданий.

Она включает санитарно-гигиеническое обслуживание, обеспечение безопасности и другие сопутствующие  работы.                                                              Целью профессиональной хозяйственной эксплуатации недвижимости является удовлетворение существующих  гигиенических и эстетических  норм.  От  осуществления  хозяйственной эксплуатации  зависит как  внешний  вид объекта, так и условия пребывания  на  нем.   

В стандартный состав мероприятий по хозяйственной эксплуатации обычно входят нижеследующие положения:

·         Санитарно-профилактические мероприятия:  хранение и вывоз отходов,  дезинфекция, дератизация, дезинсекция, охрана окружающей среды и т.д.;                                                     

·         Поддержание  чистоты и порядка в зданиях, которое подразумевает проведение комплекса работ по ежедневной, комплексной, генеральной и гигиенической уборке помещений, мойке окон и чистки фасадной  части, уходу и обслуживанию поверхностей отделки и интерьера и т.д.;      

·         Уборка и обустройство прилегающих территорий: уборка и уход за кровлей, уход за газонами, клумбами и прочими зелеными насаждениями, уборка и  вывоз  крупногабаритного и бытового мусора, снега  и  наледи,  обработка территории  противогололедными  реагентами;  

·         Обеспечение безопасности и комендантская служба. Это включает охрану объекта, организация  пропускного  режима, парковки  автотранспорта.

·         Организация питания, вендингового  обслуживания,  поставке расходных офисных материалов ну и т.д.                   

Резюме:  Техническая и  хозяйственная  эксплуатация  недвижимости  требует грамотной индивидуальной планировки с учетом нормативных документов и особенной  специфики  самого объекта. Профессиональная  эксплуатация  недвижимости  не только обеспечит  нахождение  объектов 

"в целости и сохранности", но и оптимизирует условия пребывания на них.

3. Цели и задачи.

Страницы: 1, 2