4.   Время продажи. Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с тече­нием времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процентная ставка, изменения спроса и предложения на объекты не­движимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регулировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью поправки на продажу. Основным индикатором рынка не­движимости является динамика изменения цен на недвижимость в рам­ках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.

5.   Местоположение. Наиболее важным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Величину поправки на местоположение лучше всего рассчитывать с помощью анализа парных продаж, когда единственным различием между двумя объектами недвижимости явля­ется их физическое расположение. Причем пол различным местопо­ложением нужно понимать не только расположение объектов в разных населенных пунктах, районах города, микрорайонах, но и расположе­ние в противоположных концах одного дома, на разных этажах одного дома и т. п.

6. Физические характеристики. Не бывает двух совершенно одинаковых домов, квартир, земельных участков и т. и. Практически всегда объекты сравнения имеют разли­чия в физических характеристиках — разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вил. Сюда же можно отнести состояние окружающей Среды, функциональные возможно­сти и эстетические характеристики.

Для разных типов недвижимости суглсствустсвой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта. Так, для объектов торговли лажпо наличие витринных окон, входа с оживлен­ных мест и магистралей; для складских объектов важны вместимость, наличие подъездных путей, железной дороги; для жилой недвижимо­сти большое Значение может иметь состояние окружающей среды. Но существуют физические характеристики, влияющие на стоимость прак­тически всех типов недвижимости, это состояние объекта (требуется ли ремонт и какой), наличие инженерных сетей - электричество, во­допровод, канализация и т. д.

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

- метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной характеристики. Поскольку между двумя со­поставимыми объектами имеется единственное различие, то раз­ница в ценах продажи может быть приписана этому различию;

- метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажа объекта, фактически отражающая изменение покупательной спо­собности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопо­ставимые объекты недвижимости.

Глава 2. Оценка стоимости земельного участка методом сравнения     продаж.

В случае применения данного метода оценщик сначала на соответству­ющем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земель­ных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подо­бранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) инфор­мацию (цена продажи, величина арендной платы и т. д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, место­положение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

В случае применения данного метода оценщик сначала на соответству­ющем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земель­ных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подо­бранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) инфор­мацию (цена продажи, величина арендной платы и т. д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, место­положение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

Можно на примере посмотреть, как выполняется анализ сравнимых продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и месторасположение участков (табл. 1, табл. 2.):

Таблица 1.