(ИНЭП)
по предмету «Оценка бизнеса и недвижимости» на тему
«Оценка стоимости имущества предприятия методом сравнения продаж».
Студентки Жанкевич Н.А.
Научный руководитель _______________
Москва 2006 г.
СОДЕРЖАНИЕ.
Стр.
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….3-4
Глава 1. Метод сравнения продаж…………………………………6-10
1.1. Понятие метода сравнения продаж………………………………..5-6
1.2. Понятие поправок и процесс их проведения по элементам
сравнения…………………………………………………………………..6-10
Глава 2. Оценка стоимости земельного участка методом сравнения продаж……………………………………………………………………10-12
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………...13
БИБЛИОГРАФИЯ…………………………………………………...……14
ВВЕДЕНИЕ.
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге — оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.
Капитал предприятия — товар уникальный и сложный по составу; его природу в значительной мере определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития.
Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав - акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т. д.
Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки ее стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.
В своем реферате я хочу более подробно рассмотреть один из методов оценки стоимости имущества – метод сравнения продаж.
Целью работы – раскрыть экономическое содержание данного метода, а также изучить этапы его реализации.
Актуальность темы состоит в том, что в нашей стране становится все больше и больше независимых собственников предприятий и фирм, и возрастает потребность в определении стоимости их капитала.
Глава 1. Метод сравнения продаж.
1.1 Понятие метода сравнения продаж.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и цепах сделок, продавцах и покупателях.
Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты.
Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это свидетельствует о том, что цена была занижена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой.
Если сделка заключена между головной н дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка состоялась но рыночной цене. То же самое относится (с сделкам с объектами, отягощенными залогом.
Метод сравнения продаж предусматривает.
1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам измерения и элементам сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:
♦ цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;
♦ цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов;
♦ цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;
♦ цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);
♦ цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка;
♦ цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах это одно посадочное место, а в гаражахи автостоянках — место парковки одного автомобиля.
Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимости являются: переданные имущественные права, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравнения может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.
2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.
1.2 . Понятие поправок и процесс их проведения по элементам сравнения.
Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.
Поправки по таким элементам сравнения, как корректировка на имущественные права, корректировка на условия финансирования, корректировка на условия продажи и корректировка на время продажи, должны быть проведены последовательно, т. е. каждый раз корректируется уже откорректированная цена. Все остальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физическим характеристикам объекта и др., проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последовательные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.
Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения.
Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравнения.
Процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения выглядит следующим образом:
1. Имущественные права на недвижимость. При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего владельца, арендатора и т. п. интересуют прежде всего нрава, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным образом от передаваемых на нее нрав. В случае, если право собственности на объект недвижимости обременено нравом аренды или другими обязательственными правами, рыночная стоимость такого объекта может значительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зачастую магазины, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости продаются вместе с существующими арендными договорами. При STOM, если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся ОТ рыночных.
Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить двумя способами — прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.
2. Условия финансирования. Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходимость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, который предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.
3. Условия продажи. Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается Давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.
Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, поэтому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.
Страницы: 1, 2