Удмуртский государственный университет
Институт экономики и управления
Кафедра экономических методов управления
Реферат
«Цены на недвижимость: снижение, падение, обвал
(мировой опыт)»
Выполнила:
студентка 3 курса
Деникина Оксана Вячеславовна
Научный руководитель:
Сергеев Александр Михайлович, д.э.н.
Ижевск, 2007
Содержание
1. Введение: Можно ли предсказать кризис недвижимости? Стр. 3
2. Виды кризисов на рынке недвижимости. Мировой опыт ... Стр. 3
2.1 Японский кризис: Родина "мыльных пузырей" Стр. 3
2.2. ЮВА: «Юго-восточный коллапс» Стр. 4
2.3. Мексика. «Кризис текилы» стр. 5
2.4. Скандинавские падения: «Проблемные ставки» .. стр. 5
2.5. Испанский обвал цен на недвижимость: «Массовые банкротства банкиров» стр. 6
3. Текущие очаги кризиса рынка недвижимости: США, Великобритания, Шанхай, Москва стр. 6
3.1. Великобритания: Алан Гринспен предрек обвал цен на британском рынке жилья стр. 6
3.2. Шанхай: зафиксировано рекордное снижение цен на жилье стр. 6
3.3. США: снижение цен на жилье во 2-м квартале текущего года имело самую быструю динамику за последние 20 лет стр. 7
3.4. Москва: квадратный метр за лето подешевел пока только на 50 долларов стр. 7
4. Ипотечный кризис и кризис на рынке недвижимости как часть возможного глобального экономического кризиса стр. 7
4.1. Кризис надолго - считает министр финансов США Генри Полсон стр. 7
4.2. Общеэкономическая ситуация: дежа вю 1998 года стр. 8
5. Прогнозы стр. 15
5.1. Прогноз ФАС: нас ждет падение цен на рынке недвижимость стр. 15
5.2. В России ипотечный кризис ожидают к Новому году стр. 16
5.3. Косвенные признаки: обвал на рынке российских акций строительных компаний стр. 16
6. Динамика цена на недвижимость: русские горки Японии, США, Великобритании стр. 18
7. Заключение: Спусковые механизмы падения цен: Что подтолкнет цены к снижению? Стр. 20
8. Использованная литература стр. 22
1. Введение
Можно ли предсказать кризис недвижимости?
Быть или не быть кризису на российском рынке недвижимости? В нашей стране эта тема, похоже, превратилась в повод для дополнительного пиара компаний по торговле недвижимостью, застройщиков и банкиров. Между тем проведенный "м2" анализ доступной в Интернете информации свидетельствует: только за последние 35 лет в мире было зафиксировано более десяти случаев разрыва так называемых "мыльных пузырей"
Несмотря на широкое распространение термина "мыльный пузырь", он не имеет четкого математического определения. Одна группа ученых утверждает, что говорить о его формировании на рынке необходимо в том случае, если цены за довольно короткий период времени взлетают на 15% по отношению к прежним рекордным показателям. Согласно второму варианту фигурирующие в сделках с недвижимостью суммы должны за 2 года вырасти по крайней мере на 19% . Если исходить из этих академических определений, то мы уже давно живем в пузыре. Впрочем, на пузырь сетуют и в других странах, и не только развивающихся. Даже в самой экономически развитой державе мира — США — о нем говорят вот уже три года. А во 2-м квартале текущего года снижение цен на жилье в США имело самую быструю динамику за последние 20 лет.
Индекс цен на жилье, рассчитываемый по результатам оценки стоимости жилой недвижимости в 20 крупнейших городах США упал во 2-м квартале текущего года на 3,2% относительно аналогичного периода прошлого года. Цены на недвижимость снизились в 15 крупнейших городах из 20, участвующих в замере показателя.
Как долго это будет происходить — вот вопрос. Исследователи утверждают, что предсказать кризис рынка недвижимости невозможно. Ведь здесь многое зависит от способности рынка к саморегулированию. Однако все же имеется несколько факторов, указывающих на общий перегрев отрасли, а значит, и ее уязвимость. Это прежде всего высокая инфляция, бум ипотечного кредитования, острый дефицит, а также необоснованное удорожание домов и земельных участков. Все эти процессы были характерны для государств, переживших мощные ценовые обвалы в последние десятилетия, -- Испании, Японии, Таиланда, Малайзии, Индонезии, Кореи, Мексики, Финляндии, Швеции… Алгоритм развития событий каждый раз оказывался прост: эйфория риелторов вызывает бум на рынке ипотеки, взлет цен и перегрев экономики, после чего повсеместный ажиотаж сменялся такой же массовой паникой. В результате — крах не только рынка недвижимости, но и всей финансовой системы.
2. Виды кризисов на рынке недвижимости. Мировой опыт
2.1 Японский кризис рынка недвижимости: Родина "мыльных пузырей"
Японская история, как и многие другие, началась с эйфории. Подорожание токийской недвижимости берет начало еще в 50-х, и на протяжении последующих 30 лет рост цен значительно опережал темпы инфляции. Вложения в земли и квартиры стали чуть ли не единственным способом преумножения капитала — как для крупных компаний, так и для рядовых японцев. Дошло до того, что скупкой жилья занялись даже некоторые всемирно известные промышленные производители, для которых перепродажа недвижимости оказалась более прибыльным занятием, чем основной род деятельности. И чем больше игроков появлялось на рынке, тем более стремительными темпами дорожали объекты. Плюс в период с 1985 по 1991 год банковский ипотечный портфель местных банков ежегодно пополнялся на 10%, а объем займов, выданных небанковскими структурами, вырос и вовсе на 18%.
Самый драматичный коллапс (до этого было два периода застоев) на рынке недвижимости в Японии случился в конце 80-х. Вместо тривиального снижения активности по стране прокатился мощнейший обвал. Причиной столь печальных событий стал небывалый по тем временам объем инвестиций: Токио являлся одним из крупнейших финансовых центров планеты и бизнесмены охотно инвестировали в покупку различных объектов. Плюс местные риелторы рискнули попытать счастья на международных рынках — прежде всего США и Западной Европы. Вот только отдача там оказалась не столь хорошей, как ожидалось. И в один прекрасный момент инвесторы обнаружили, что они набрали столько кредитов, что уже не в состоянии расплатиться с банкирами — ни доход от перепродажи, ни взимаемая арендная плата не могли покрыть задолженности. На рынок в массовом порядке хлынули тысячи квадратных метров жилья и земельных наделов. Это, разумеется, привело к резкому падению цен на всю недвижимость, а заодно и банкротству как рядовых спекулянтов, так и крупных риелторских компаний. Самый черный период для японской недвижимости растянулся на долгих 8 лет, в течение которых стоимость жилья упала на 33%.
2.2. ЮВА: «Юго-восточный коллапс»
Еще одна мировая тенденция: "мыльные пузыри" формировались и взрывались параллельно с принятием поправок в финансовое законодательство, которые меняли правила игры, установленные на рынке. Наглядный пример тому — страны Юго-Восточной Азии. В тот момент, когда Японии в срочном порядке пришлось освобождаться от накопившегося капитала и вкладывать средства за границей, страны этого региона, наоборот, открыли двери зарубежным инвестициям. Такое совпадение привело к буму на рынке ипотеки и стремительному подорожанию недвижимости в Таиланде, Индонезии, Малайзии, Корее, Гонконге, Филиппинах и Сингапуре.
"Азиатское чудо", ставшее идеальным образцом развивающейся экономики, поменяло вектор в середине 90-х, когда резко начали сокращаться объемы экспорта. Это обеспокоило инвесторов, которые стали более пристально изучать состоятельность банковского сектора и положение дел во всем регионе. Затем последовала спекулятивная атака на тайскую национальную валюту (бат) и зарубежные бизнесмены сочли более разумным покинуть насиженные места: в связи с большим выбросом на рынок квартир и домов стоимость недвижимости пошла вниз. Последовали банкротства финансовых структур, девелоперов и компаний по торговле недвижимостью. Такая ситуация сильно ослабила финансовую систему и спровоцировала еще более масштабный кризис.
Особенно сильно в этом смысле не повезло Таиланду. Пик цен на рынке недвижимости здесь пришелся на 1993 год, после чего он несколько приостановился. Инвесторы, принявшие стагнацию за краткосрочное явление, даже не думали сворачивать свою активность в столь прибыльной некогда стране. В том, что государство столкнулось с мощнейшим в своей истории финансовым крахом, предприниматели удостоверились лишь в 1997 году, когда только за один август банкротство постигло 56 финансовых компаний. В целом же жилье в этой стране в течение 6 лет подешевело на 45%.
Страницы: 1, 2, 3, 4
