- расположение проекта относительно центра города и главных улиц;
- крупные предприятия торговли;
- места концентрации мелких предприятий торговли (киоски, павильоны);
- предприятия общественного питания (рестораны, кафе);
- предприятия развлечений;
- рекреационные зоны;
- офисные учреждения и бизнес-центры;
- транспорт;
- парковки;
- пешеходные потоки.
В результате анализа этих характеристик по каждому варианту возможного использования рассчитываются:
- максимально-возможное количество потенциальных потребителей Проекта (рассчитывается в случаях, когда присутствует функция, нацеленная на обслуживание населения);
- агрегированный оценочный показатель Проекта.
Данный показатель позволяет судить о целесообразности размещения той или иной функциональной нагрузки в составе проекта.
3 Исследования потенциального спроса
Для наиболее полного представления о величине и структуре потенциального спроса исследуются:
- в случаях если в составе проекта предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:
- население, проживающее в зоне обслуживания ;
- основные типы потребителей, существующие в зоне обслуживания;
- состав расходов различных типов потребителей;
- спрос на различные виды товаров или услуг.
- в случаях если в составе проекта не предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:
- характеристики спроса целевых групп потребителей.
4 Исследования конкурентной среды
Для понимания конкурентной среды, изучению подвергаются:
- существующие конкурентные объекты и их влияние на Проект (оцениваются тип, характеристики и степень конкурентного влияния);
- уровни арендных ставок в конкурентных объектах, расположенных в зоне обслуживания Проекта или имеющих одни целевые группы потребителей.
По завершению исследований (этапы 2-4) производится анализ данных с учетом их взаимного влияния, и рассчитываются качественные и финансовые показатели по каждому варианту возможного использования. На основе этих показателей по описанным выше критериям Девелопер совместно с заказчиком / инвестором, консультантами и, возможно, прочими участниками Проекта определяет вариант наилучшего использования.
III. Стадия разработки Проекта
Цель: разработка архитектурного проекта, предпроектная проработка и определение финансовых характеристик Проекта.
На этой стадии ведутся переговоры с потенциальными инвесторами, арендаторами и прочими участниками Проекта, собираются письма о намерениях, заключаются предварительные соглашения или предварительные договоры.
Разработка проекта включает в себя следующие этапы:
1 Окончательная формулировка главной темы проекта
Описываются основные функциональные компоненты Проекта, решаются вопросы позиционирования и дальнейшей маркетинговой стратегии. (Краткий ответ на вопрос "Что представляет собой Проект и каковы его перспективы").
2 Разработка концептуального плана
На данном этапе формируются:
- функциональная композиция участка и отдельных объектов;
- схема внутренних потоков (вертикальных и горизонтальных коммуникаций);
- планировка участка;
- примерные поэтажные планы;
- основные требования и рекомендации, касающиеся архитектурных решений.
При этом, кроме функциональных компонентов принимаются во внимание следующие факторы:
- физические и прочие ограничения по размеру и форме архитектурных элементов;
- необходимое инженерное и техническое обеспечение;
- ограничения по циркуляции потоков;
- качество использования пространства;
- требования по общей комфортности Объекта и линии видимости.
3 Разработка функционального плана
На этом этапе уточняются функциональная композиция и схема внутренних потоков, разрабатывается окончательные варианты плана участка и поэтажных планов, составляется техническое задание для архитектурного проекта и для проектировщика. При этом учитываются / задаются такие особенности как достопримечательности, отделка, интерьер.
4 Разработка архитектурного проекта
Выполняется при участии лицензированной организации, выполняющей архитектурные работы.
5 Подготовка плана аренды
На этом этапе, в процессе переговоров достигаются договоренности с главными арендаторами о сроках и условиях их участия в Проекте. На основе этих договоренностей (писем или протоколов о намерениях; предварительных договоров аренды) и функционального плана разрабатывается план аренды. План аренды отражает: конфигурацию арендуемых помещений; состав и расположение будущих арендаторов; ставки аренды на арендуемые помещения; условия участия арендаторов в проекте; условия окончательной отделки помещений; форму договоров аренды.
6 Расчет финансовых потоков
Расчет финансовых потоков производится на основе плана аренды с учетом возможного изменения состава арендаторов. Расчет выполняется в трех вариантах: пессимистический, реалистический и оптимистический, - и может быть дополнен соответствующими комментариями и оценкой рисков.
7 Разработка бизнес-плана
Бизнес-план может быть разработан как SMT Developments, так и девелопером, или специализированной консультационной компанией. Его разработка основывается на проведенных на предыдущих этапах маркетинговых исследованиях, и должен включать в себя данные по:
- разработанной на предыдущих этапах концепции,
- анализу спроса и конкуренции (в т.ч. Прогнозам на среднесрочную и долгосрочную перспективу),
- архитектурным проработкам,
- плану аренды,
- участникам Проекта,
- экономике Проекта,
- оценке рисков,
- страхованию,
- юридическому обоснованию.
При этом, чем крупнее Проект и, чем известнее желаемые для Проекта инвесторы, тем выше требования к участникам Проекта, списку его арендаторов, консультационной и юридической фирмам.
В случае необходимости, на этом же этапе подбирается финансовый посредник, который, используя бизнес-план и юридическое заключение, за счет своего имени и связей осуществляет подбор инвесторов, согласование финансовой схемы и инвестиционных соглашений.
8 Составление и утверждение бюджета на IV стадию развития Проекта
IV. Стадия реализация проекта
Цель: строительство / реконструкция Объекта, подготовка и сдача его в эксплуатацию.
Данная стадия разделяется на следующие этапы:
1 Проектирование и Согласования
На этом этапе выполняется разработка проектной документации и согласования проекта в комитете по архитектуре и градостроительству, земельном комитете, СЭС, органах пожарного надзора и других.
Проектирование может выполняться как специализированными проектными бюро (институтами), так и строительными организациями.
2 Согласование условий инвестирования
Согласовываются и утверждаются условия всех инвесторов - участников Проекта: доли, порядок внесения инвестиций, права в участии и управлении, разделение доходов и т.д. В случае необходимости вносятся изменения в функциональные и финансовые характеристики проекта. Подписываются инвестиционные договоры.
3 Организация тендера на строительство
На этом этапе работы имеют следующую последовательность:
Учитываются требования всех участников Проекта. На основе этих требования разрабатываются условия строительного тендера. Подготавливается ТЗ на строительство. Анализируются сметы, предоставленные участниками тендера, производиться отбор строительной компании (компаний). Согласовываются условия финансирования и заключаются договоры на строительство.
4 Строительство
5 Регистрация прав собственности
После приемки Объекта в эксплуатацию в уполномоченном органе Минюста регистрируются долевые права собственности в соответствии с условиями инвестиционных соглашений.
6 Заключение договоров аренды
В соответствии с планом аренды производится заключение договоров аренды на оставшиеся пустующими к настоящему моменту арендные площади, по мере необходимости производится корректировка существующих договоров.
7 Формирование или подбор управляющей компании
С учетом возможных требований и пожеланий инвесторов девелопер подбирает управляющую компанию. Выбор управляющей компании может быть произведен и до начала работы с инвесторами, но в этом случае она заведомо должна отвечать их возможным (предполагаемым) требованиям.
2.3.4. Основные принципы планировки торгового центра
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27
