При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.
Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.
Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.
Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.
Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.
Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).
Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.
Для кредитования покупки недвижимости филиал ОАО Внешторгбанк в г. Новороссийске предлагает программу ипотечного кредитования. Данная программа дает возможность приобрести квартиру в новых или старых домах городов Краснодарского края.
Кредиты по программе ипотечного кредитования выдаются резидентам Российской Федерации и лицам с гражданством в возрасте от 20 до достижения возраста мужчинами 65 лет, женщинами - 60 лет на дату погашения кредита.
Программа жилищного кредитования позволяет получить кредит в размере до 70% от стоимости квартиры. Остальная часть суммы необходимой для приобретения недвижимости должна быть в наличии у получателя кредита на момент подачи заявки. Допускается в качестве первоначального взноса собственными средствами взнос имеющегося жилья (первоначальный взнос не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры клиент сформирует путем продажи имеющийся квартиры, а 70% получит в виде кредита).
В качестве обеспечения в программе используется залог приобретаемой квартиры. Как правило, заключается трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры между Продавцом, Покупателем и Банком.
Также заемщик может самостоятельно подобрать квартиру или с помощью риэлтерских компаний. Плата за оценку стоимости предмета залога зависит от площади приобретаемой квартиры. Комиссионные риэлтерской компании определяются по договоренности.
От заемщика потребуется наличие достаточного для погашения кредита дохода (зарплата, премиальные, комиссионные, страховые выплаты, доходы от предпринимательской деятельности, проценты по вкладам и т.п.). Доля платежей, направленных на погашение кредита, не должна превышать 40% от подтвержденного дохода Заемщика. Доходы супругов суммируются. При этом, если доля дохода одного их супругов после налогообложения, составляет сумму более 50% в чистом совокупном доходе семьи, то именно этот доход рассматривается Банком, а тот, кто его получает, участвует в сделке в качестве Заемщика, другой же - в качестве солидарного Поручителя на весь срок кредита (за исключением случая, когда между супругами заключен брачный договор, предусматривающий раздельный режим имущества супругов).
Для получения кредита в филиале по программе ипотечного кредитования желательно, но не обязательно, чтобы срок трудовой деятельности на последнем (фактическом) месте работы составлял 2 года, данный факт будет учитываться при выдаче кредита.
Также должно быть обязательное поручительства супруга (ги).
Основные условия ипотечного кредитования.
Кредит предоставляется в рублях или в долларах США на срок 10-20 лет. Минимальная сумма кредита составляет 10 000 долларов США или эквивалент в рублях, максимальная - 50 000 долларов США или эквивалент в рублях.
Процентная ставка по кредиту фиксированная (не может быть изменена в течение всего срока кредита) и составляет от 15% годовых при выдаче кредита в рублях и от 10,5% годовых при выдаче в долларах США в зависимости от набранного балла в модели оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.
Проценты начисляются на остаток ссудной задолженности заемщика.
Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями. Проценты по кредиту также выплачиваются ежемесячно. Досрочное погашение кредита допускается без штрафных санкций по истечении первых 3-х месяцев пользования кредитными средствами с момента выдачи кредита. Ограничений по сумме, направляемой в счет погашения основной суммы долга, нет. В филиале предусмотрена возможность отсрочки в погашении основной суммы кредита по договоренности.
Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).
Квартира становится собственностью Заемщика сразу после выдачи кредита. Прописка (регистрация) на приобретаемой недвижимости производится.
Требования к заёмщику и покупаемому жилью.
Прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.
Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:
· наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
· наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;
· расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 40% совокупного дохода заемщика или его семьи;
· приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах Краснодарского края, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;
· стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США.
Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита.
При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются следующие положительные факторы:
· наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);
· наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);
· наличие поручительств от платёжеспособных организаций;
· документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);
· положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).
Риски и ответственность заёмщика.
При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами: 1) неплатёжеспособностью банка 2) неплатёжеспособностью заёмщика.
1) Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банк, отличается высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку он прошел тщательную проверку.
После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становится собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с банком или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).
В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает.
2) Если заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.
Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
