Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.
В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.
В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:
К=Кt/(1+n)
К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.
Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;
n - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.
Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.
Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит
К = (120/1+0,2)= 100 тыс.руб.
При этом коэффициент капитализации (коэффициент Дисконта) равен:
1/(1+0,2) =0,8333.
Пример. При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в целом, составит: коэффициент капитализации для земли (R) -
R =1/(1+0,1)
коэффициент капитализации для здания (R1)
R = 1/(1+0,5) = 0,6667
текущая стоимость объекта недвижимости:
К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. руб.
Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).
Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,
Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:
Кt Кt Кt Кt
К= ----------; ------------; ------------; ……-------------,
(1+n)1 (1+n)2 (1+n)3 (1+n)t
где К - текущая стоимость руб.;
Кt - доход, ожидаемый к концу t года, руб.;
n - ставка дисконта, доли единицы;
t - фактор времени (число лет);
1,2,3...- порядковый номер года.
Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:
K=250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.
при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит:
конец 1-го года 250/(1+0,2)1=208,33 тыс. руб.;
конец 2-го года 250/(1+0,2)2=173,61 тыс. руб.;
конец 3-го года 250/(1+0,2)3=144,68 тыс. руб.;
конец 4-го года 250/(1+0,2)4=120,56 тыс. руб.;
конец 5-го года 250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.;
Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный дом, ожидает как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования.
Список использованной литературы:
1) Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: «Финансы и статистика» 2001г.
2) Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995.
3) Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000.
4) Комов Б. В. Взаимодействие государственных и рыночных механизмов управления земельными ресурсами. М.. 1996.
Страницы: 1, 2
