По условию задачи стоимость прав аренды земли составляет 0,5 % в квартал.
Объект № 1:
В денежном выражении характеристика - условия финансирования аналогична оцениваемому объекту.
За 9 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*3=1,5 %;
В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 1,5% от 1500 и равна 23.
В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1500 и равна 150.
В денежном выражении характеристика - состояние составит 10 % от 1500 и равна 150.
В денежном выражении характеристика - местоположение составит 5% от 1500 и равна 75.
Объект № 2:
В денежном выражении характеристика - условия финансирования составит 4% от 1600 и равна 64.
За 6 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*2=1 %;
В денежном выражении характеристика - дата продажи составит
1%от 1600 и равна 16.
В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1600 и равна 64.
В денежном выражении характеристика - состояние аналогична оцениваемому объекту.
В денежном выражении характеристика - местоположение составит 5 % от 1600 и равна 80.
Объект № 3:
За 20 дней стоимость прав аренды земли составит 0,5/3=0,14 %;
В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 0,14% от 1000 и равна 1.
В денежном выражении характеристика - размер участка составит 2% от 1000 и равна 20.
В денежном выражении характеристика - состояние составит 20 % от 1000 и равна 200.
В денежном выражении характеристика - местоположение составит 10 % от 1000 и равна 100.
Определим скорректированную стоимость сотки земли оцениваемого участка:
Определим стоимость участка: 1554*220=341880 руб.
2. Определим восстановительную стоимость комплекса
В расчете примем 1 у.е. эквивалентна 30 рублей: 475000 * 30 = 14250000 руб.
3. Произведем оценку износа:
Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструкции для приведения их в состояние, соответствующее наиболее эффективному их использованию. Ремонту и реконструкции подлежат здания площадью 2500 м 2, в том числе:
- производственное здание площадью 2000 м ;
- складские помещения площадью 500 м2.
Планируемая замена:
- производственное здание перепрофилируется в цех по выпуску столярных изделий (площадью 2000 м2);
- складские помещения (реконструкция) площадью 500 м .
Стоимость реконструкции и ремонта:
- по производственным помещениям - 90 у. е. за 1 м2;
- по складским помещениям - 50 у. е. за 1 м2.
Определим величину устранимого физического износа:
- по производственным помещениям- 90 * 30 * 2000 = 5400000 руб.;
- по складским помещениям – 50 * 30 * 500=750000руб.
Устранимый физический износ составит 5400000 + 750000 = 6150000 руб.
Определим величину неустранимого физического износа:
Наименование
Доля,
%
Восстановительная стоимость, руб.
Физический износ
Средний износ
Производственные помещения
80
11400000
60
48
Складские
помещения
20
2850000
16
Сумма
100
14250000
140
64
Стоимость нового строительства составит 14250000 руб.
Устранимый физический износ составит 6150000 руб.
Остаточная стоимость составит 8100000 руб.
Неустранимый физический износ составит 8100000 * 0,64 = 5184000 руб.
Определим величину устранимого функционального износа: 800 * 30 = 24000 руб.
Определим величину неустранимого функционального износа:
Стоимость строительства при высоте 8,1 м - 180 у. е. за м .
Стоимость строительства при высоте 5 м - 150 у. е. за м2.
«Излишняя» площадь - 2000 м2 при физическом износе лишних элементов - 60 %.
Определим сверх затраты: 180-150 = 30 у. е.;
30*2000*30=1800000 руб.
Физический износ лишних элементов - 60 % от 1800000 руб., он составит 1080000руб.
Определим величину неустранимого функционального износа: 1800000-1080000=720000 руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом
Сумма, руб.
1 . Стоимость комплекса зданий
2. Устранимый физический износ
6150000
3. Неустранимый физический износ
5184000
4. Устранимый функциональный износ
24000
5. Неустранимый функциональный износ
720000
6. Стоимость комплекса зданий с учетом износа
2172000
7. Стоимость права аренды земли
341880
8. Стоимость объекта недвижимости с учетом права аренды земли
2513880
9. Рыночная стоимость объекта недвижимости
2514000
Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом, составит 2514000 руб.
7. Заключение
Ключевая категория ипотечного кредитования - залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.
Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольно, сложны, сопряжены с немалыми дополнительными расходами участников сделки и клиентов. И, тем не менее, спрос на подобные виды финансовых услуг сравнительно высок и устойчиво растет.
Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:
1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строительства и покупки жилья;
2) предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефинансирование);
3) осуществлять функцию инвестора.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Фридман Д. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М.: «Дело», 1998.
2.Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России». - М.; Финансы и статистика, 1996.
3.«Российский экономический журнал», 1998. - № 5.
4. «Деньги и кредит», 1999 г. - № 2.
5.Российский экономический журнал, 1996. - № 7
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5