3) наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель — юриди­ческое лицо, его местонахождение; 

4) название кредитного договора или иного обяза­тельства, исполнение которого обеспечивается по дан­ной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основа­ние возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному обязате­льству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного обязательства, обес­печенной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму; 

7) указание срока или сроков уплаты суммы, обес­печенной ипотекой по данной закладной;

8) название и достаточное для идентификации опи­сание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9) денежную оценку имущества, на которое устано­влена ипотека по данной закладной;

10) наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принад­лежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является при­надлежащее залогодателю право — точное наименова­ние этого права;

11) указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обреме­нено оно иным образом на момент регистрации ипо­теки;

12) подписи залогодателя и залогодержателя;

13) наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназван­ных данных, не подлежит нотариальному удостовере­нию, а соответствующая ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

1.2.1. Осо­бенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков из состава сельскохо­зяйственного назначения допускается лишь для обес­печения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские зем­ли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооруже­ний, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражда­нину земельный участок, выделенный в натуре из зе­мель, находящихся в общей собственности.

Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть испо­льзована в качестве самостоятельного участка с со­блюдением назначения земель соответствующей ка­тегории.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осу­ществление ипотечных операций, выданную Централь­ным банком России.

Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный участок не предус­мотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принад­лежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограничен­ного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принад­лежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот уча­сток и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в от­ношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других «прегрешений» собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта проце­дура называется «обращение взыскания».

В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипо­теке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг.

1.2.2. Особенности ипотека предприятий

Предметом ипотеки предприятия является предпри­ятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения ма­териальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием до­лги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на осно­вании решения органа, уполномоченного учредитель­ными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требо­вания, недействителен.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено де­нежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обя­зательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого в ипотеку пред­приятия, и оценка его стоимости определяются на ос­нове полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерской баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости иму­щества предприятия являются обязательными приложе­ниями к закладной.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сда­вать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в со­став имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки. 

Ипотекой предприятия обеспечиваются главным об­разом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия.

1.2.3. Особенности ипотека жилых домов и квартир

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квар­тира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи про­живают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установлен­ными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не пред­назначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специаль­ные правила, установленные для жилых домов (квар­тир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квар­тиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве со­бственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселе­ния покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (кварти­ру), и проживающими в нем такими лицами заключа­ется договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, догово­ра аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже зало­женного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помеще­ния, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать такую квартиру нанима­телю без согласия залогодержателя по срочному до­говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собствен­ник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором сро­ка не обязан возобновлять этот договор аренды.

1.3. Государственная регистрация ипотеки

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

доказательства уплаты регистрационного сбора;

документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5