Для ипотеки характерны следующие черты: пребывание имущества в руках должника; возможность должника самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки; возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обязательная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета залога.
В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога – залог прав. Объектом залога в этом случае выступают: права арендатора на здания, сооружения, землю; права автора на вознаграждение; права заказчика по договору подряда; права комиссионера по договору комиссии и др.
Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения:
1. Большинство предметов залога оцениваются по рыночной стоимости.
2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.
3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специалисты соответствующей квалификации.
4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.
5. В случае использования в качестве залога товарно-материальных ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты.
6. При оценке залога следует обратить особое внимание на правильное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.
Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее:
· затраты на реализацию;
· маржу вынужденной продажи;
· величину любых приоритетных претензий на имущество;
· оплату судебных издержек.
А также если из чистой реальной стоимости вычесть:
· требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска);
· действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.
7. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка недвижимости в качестве предмета залога.
Важнейшим элементом залогового механизма является составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс разовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имущественных прав.
К форме договора о залоге предъявляются следующие требования.
• Договор о залоге должен совершаться в письменной форме.
• Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
• Договор об ипотеке подлежит регистрации в местных органах управления имуществом России.
• Договор об ипотеке государственной собственности считается действительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкомимущества.
К содержанию договора о залоге законодательством России предъявляются следующие требования:
1. Отражение существа обеспеченного залогом требования, его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивается обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком: размер ссуды и причитающихся процентов; срок погашения ссуды и уплаты процентов.
2. Состав и стоимость заложенного имущества.
3. Вид залога, отражающий способ владения и распоряжения заложенным имуществом.
4. Права и обязанности сторон применительно к видам залога.
5. Формы организации контроля за соблюдением условий договора.
Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соответствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных ценностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализации этих ценностей.
Примерная схема проверки обеспечения ссуды может быть следующая, млн. руб. [1]:
1. Задолженность по выданной ссуде на 1 мая 1996 г. 520
2. Стоимость заложенных ценностей на эту же дату
по сведениям заемщика 700
3. Маржа, установленная банком с учетом
возможного риска потерь при реализации 30% (от стоимости
заложенных ценностей)
4. Реальная стоимость заложенных ценностей 700–(30% от 700) = 490
5. Излишек (+), недостаток (—) обеспечения 520–490 = 30
Завершающим этапом реализации залогового права и залогового механизма является порядок обращения взыскания на залог. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество или имущественные права является неисполнение ссудополучателем своего обязательства, обеспеченного залогом.
Сроком возникновения у кредитора права обратить взыскание на заложенное имущество может быть: а) момент окончания срока исполнения обязательства; б) срок погашения ссуды плюс льготный срок.
По законодательству России требования кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушены права какого-то лица, то суд по иску этого лица может признать такое соглашение недействительным.
По решению суда наступает реализация заложенного имущества с публичных торгов. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, больше удовлетворения требований кредитора, остальные средства передаются залогодателю, а если недостаточна для покрытия требований залогодержателя, недостающая сумма средств удовлетворяется в общем порядке.
В целом, рассматривая залог как одну из форм обеспечения возвратности кредита, следует подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интереса кредитора.
Экономически гарантию возврата кредита при залоге обеспечивают, во-первых, конкретные ценности и права, являющиеся предметом залога; во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и нескольких лиц.
Таким образом, эффективность залогового права определяется не только правовой защищенностью интереса кредитора, качеством предметов залога, но и общим финансовым состоянием заемщика.
Учитывая эти факторы, в зарубежной практике осуществляется оценка качества залога как формы обеспечения возвратности кредита.
При этом критериями качества залога являются:
а) соотношение стоимости заложенного имущества и суммы кредита;
б) ликвидность заложенного имущества;
в) возможность банка осуществлять контроль за залогом.
Банковская гарантия, поручительство являются наиболее действенными способами обеспечения исполнения кредитных обязательств.
Их практическая привлекательность связана с тем, что исполнения обязательства должником обеспечивается обязательством других лиц перед кредитором, которые гарантируют своим имуществом исполнение должником своих обязательств.
Общий обеспечительный принцип позволяет объединить банковскую гарантию и поручительство в особую группу [3]:
¨ так, в соответствии со ст. 361 ГК РФ сущность поручительства заключается в том, что поручитель обязуется перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательств полностью или в части;
¨ в силу банковской гарантии банк (гарант) дает по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) денежную сумму по предоставлении последним письменного требования к уплате (ст. 368 ГК РФ).
Банковская гарантия призвана обеспечить надлежащее исполнение должником (принципалом) своего обязательства перед кредитором (бенефициантом). В качестве гаранта в соответствии со ст. 368 ГК РФ могут выступать банки, иные кредитные учреждения или страховые организации. Банковская гарантия является односторонней сделкой, в соответствии с которой банк (гарант) даёт письменное обязательство уплатить кредитору оговоренную денежную сумму. Принадлежащее кредитору (бенефициару) по банковской гарантии право требования к гаранту не может быть передано другому лицу (если это конечно не предусмотрено в договоре), а ответственность гаранта ограничивается суммой, оговоренной в гарантии, независимо от реальной задолженности принципала по основному обязательству (если другое не предусмотрено в договоре). За получение гарантии должник обязан уплатить гаранту комиссионное вознаграждение.
Банковской гарантия вступает в силу со дня её выдачи, а обязательство гаранта перед кредитором по гарантии прекращается:
¨ с уплатой бенефициару суммы, на которую выдана гарантия;
¨ с окончанием определённого в гарантии срока, на который она выдана;
¨ вследствие отказа бенефициара от своих прав по гарантии (либо путём возврата гаранте самой гарантии).
Банковская гарантия выгодно отличается от других способов обеспечения исполнения обязательств. Прежде всего, она является обязательством, независимым от договора, исполнение которого она обеспечивает. Кроме того, в отличие от поручительства, залога, других способов обеспечения исполнения обязательств она сохраняет силу и в случае недействительности того основного обязательства, во исполнение которого она была выдана. Банковская гарантия характеризуется независимостью от основного обязательства, которая проявляется в том, что истечение срока исковой давности по основному обязательству не влечёт за собой истечение срока действия срока обязательства, вытекающего из банковской гарантии. [4]
Страницы: 1, 2, 3, 4
