Рефераты. Этапы становления ипотечного кредитования в России в 90-е годы
Аккумуляция временно свободных денежных средств и
их инвестирование в проекты осуществляются главным образом по средством ценных
бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Последние могут передаваться на
вторичном рынке в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть
продан целиком, во-вторых, может быть продано право на долевое участие в
выданном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы
кредита и процентов по нему. В-третьих, ипотечные кредиты или долевые участия
могут быть сформированы в пакеты (пулы), на основе которых будут выпущены
долевые ценные бумаги, обеспеченные этими ипотечными кредитами. Популярность
этих бумаг обеспечивается дополнительными гарантиями заложенного имущества, а
также государственной поддержкой.
Инвестирование проектов осуществляется за счет
средств предприятия (не менее 30%), кредита банка под залог активов
производства, а в некоторых случаях государственных субсидий. Банк продает
ипотечные кредиты третьим лицам, в частности агентству по ипотечному
кредитованию в период спада деловой активности рынка ценных бумаг, получая тем
самым денежные средства для вновь выдаваемых кредитов. Агентство по ипотечному
кредитованию производит эмиссию ценных бумаг, обеспеченных ипотечными
кредитами, а также в ряде случаев – гарантиями государства и продает их
инвесторам, получая денежные средства на покупку ипотечных кредитов у банков.
Ипотека не может осуществляться без четкого механизма.
Этот механизм должен предусматривать:
- Формирование первичного и вторичного
промышленных ипотечных рынков, на которых действуют предприятия (заемщики),
банки и кредитные организации (кредиторы), агентства по ипотечному кредитованию,
инвесторы, правительство;
- Предоставление предприятиям
(заемщикам), признанным в установленном порядке нуждающимися в приоритетном финансировании,
субсидий в размере от 5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия, в
зависимости от финансового положения;
- Предоставление банками долгосрочных
кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции главным образом в физические активы, а
также краткосрочных (на 3-6 месяцев) и среднесрочных (на 1-2 года) на
инвестиции в оборотные и нематериальные активы;
- Реализацию программ субсидирования
предприятий через выбранные на контрактной основе банки, в зависимости от
уровня защиты этих средств от инфляции;
- Возможность процедуры заключения
договора поручительства правительства конкретного региона с кредитором с целью
снижения риска невозврата кредита и повышения привлекательности ипотечного
кредитования для кредитора, а также контроль за погашением кредита.
- Заключение предприятиями договора
страхования ответственности за неисполнение обязательств перед кредитором и
договора об имущественном страховании на весь срок действия кредитного договора
в обязательном порядке.
Механизм промышленного
ипотечного кредитования может эффективно функционировать только при создании
системы информационного обеспечения для получения, обработки, хранения и
передач оперативной, достоверной и доступной общественно значимой информации.
Для повышения привлекательности промышленного ипотечного
кредитования для банков следует обратить внимание на объекты социальной инфраструктуры,
принадлежащие предприятию – дома культуры, спортивные учреждения, санатории,
дома отдыха и т. д., которые обладают большой ликвидностью и, возможно, смогут
заинтересовать кредиторов.[7]
ОСНОВНЫЕ
НАПРАВЛЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ СОЗДАНИЯ МЕХАНИЗМА ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В РОССИИ.
Советская система жилищного финансирования
характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для
строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам,
официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных
условий.
В 1987 году государственные капитальные вложения
в жилищное строительство составили более 80%,а средства населения лишь 14,6%
(включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных
кооперативов).
Государственный бюджет всегда являлся основным
источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь
незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в
практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов
самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование
осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными
застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.
В период 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования
произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода
в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля
частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного
участника на данном рынке (см. табл. 1).
Таблица 1
Ввод
в действие жилых домов по формам
собственности
в 1998 г.
Общая площадь, млн. кв. м.
Удельный вес в общем вводе жилья, %
Удельный вес в общем вводе жилья, %
1995 г.
1997 г.
Введено–
всего, в т. ч. по формам собственности:
30,7
100
100
100
государственной
3,5
11,3
22,1
14,1
муниципальной
2,6
8,5
9,8
8,7
частной
17,9
58,3
36
49,3
Из
нее населением за свой счет и за счет кредитов
12,1
39,4
22
35,2
Смешанной
российской
6,5
21,1
31,8
27,4
Из
нее: ЖСК
0,8
2,5
4,2
4,1