Имущества в целях налогообложения классифицированы в Германии следующим образом: сельскохозяйственное и лесохозяйственное имущество, земельные владения, имущество предприятия, прочее имущество. От уплаты налога освобождены государственные предприятия, религиозные учреждения. Застроенные территории в пяти новых землях (Lander) могут иметь меньшую стоимость, в случаях, если они арендуются как жилье или используются для проживания.
Для отражения данных о земельных участках использование два государственных реестра – реестр земельного кадастра (кадастровая картотека и кадастровая книга) и реестр поземельной книги.
Достаточно близка к германской, налоговая система Австрии. При этом налоговая система Австрии, наряду с германской считается одной из самых мягких в Европе.
Недвижимое имущество, находящееся в Дании может облагаться тремя видами налога на недвижимость:
· местный налог на недвижимость (kommunal grundskyld);
· окружной налог на недвижимость (amtskommunal grundskyld);
· местный налог на недвижимость, используемую как офисы, отели, заводы, мастерские и иные сходные коммерческие цели (doekningsafgift).
Налоги на недвижимость могут служить основой вычетов для целей подоходного налога (для физических лиц они могут быть основой вычетов только в случаях, когда собственность используется в коммерческих целях). Владелец недвижимости обычно является налогоплательщиком. Для целей местных и окружных налогов на недвижимость налогооблагаемая база – это стоимость только земли, здания и прочая недвижимость в нее не включается. Для местного налога на недвижимость, используемую в коммерческих целях, налогооблагаемая база – это стоимость здания, но не земли.
Ставка муниципального налога на недвижимость может в среднем быть от 0,6% до 2,4%. Ставка окружного налога на недвижимость составляет 1%. Ставка местного налога на недвижимость на здания, используемые в определенных целях, не может превышать 1%. Предоставляемые по налогу льготы относятся только к объектам недвижимости.
В Голландии налог на недвижимость (onroerende zaakbelasting) ежегодно налагается местными органами. Налог состоит из:
· i-части налагаемой на собственников недвижимости;
· ii-части, налагаемой на пользователей недвижимости.
Когда собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, на это лицо налагаются обе части налога. Налогооблагаемая база устанавливается государственной оценкой. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость, исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок (налоговая ставка различается для каждого органа местного самоуправления, в целом между примерно 0,1% и 0,9% стоимости, в результате собственник средней по площади недвижимости в год уплачивает муниципальному бюджету около 300-400 евро, но ставка налога может из года в год меняться). Различные ставки могут применяться для собственности, используемой в коммерческих целях и частной собственности. Налог на недвижимость может быть основой вычетов для целей налога на прибыль компаний (для физических лиц, налог на недвижимость может быть основой вычетов, если собственность используется в коммерческих целях).
Освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам на период строительства здания.
В Испании налог взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогом облагаются земельные участки и строения в пределах муниципального округа. Налогооблагаемая база – кадастровая стоимость. Она переоценивается каждые 8 лет Кадастровым управлением (государственной структурой, которая занимается переписью, оценкой и переоценкой имущества) со ссылкой на рыночную стоимость имущества, включая стоимость земли и сооружений. Ставки, дифференцированы и регулируются муниципалитетами. Этот налог может быть основой вычета для целей налога на доходы компаний (для физических лиц он может быть основой вычета из дохода от аренды для целей подоходного налога физических лиц).
В среднем налоговые ставки составляют 0,4% для имущества, находящегося в городе и 0,3% – в сельской местности, но могут применяться и более высокие ставки.
Существует также налог на возрастающую стоимость земельных участков. Он вносится при изменении владельца участка в случае, если его кадастровая стоимость возросла за период, прошедший от приобретения до продажи.
В Швеции государственный налог на недвижимость (statlig fastighetsskatt) налагается на все виды недвижимости, которая может быть использована для проживания, в коммерческих и производственных целях. Налогооблагаемая база – оцененная стоимость имущества на дату на два года ранее, чем соответствующий налоговый год (в случае частного жилого помещения за границей – 75% его рыночной стоимости). В данном случае обеспечивается преимущество, связанное с тем, что органы, проводящие оценку, могут проанализировать всю информацию, необходимую для оценки.
Налоговая ставка составляет 1,3% на дома, разделенные на арендуемые квартиры и блоки квартир (hyreshus), 1,0% на помещения, используемые в коммерческих целях и 0,5% на промышленную собственность. Новые жилые помещения освобождаются от налога на первые 5 лет, на следующие 5 лет ставка снижена на 50%. Вообще, все предоставляемые льготы относятся к объектам недвижимости. Налог может служить основой вычетов для целей налога на доходы компаний.
Налогообложение в Италии значительно изменилось после вступления в ЕС, в соответствии с международными нормами, но в то же время сохранило и специфические черты. Вступление Италии в Европейский Союз повлекло за собой значительное оживление рынка недвижимости. С ориентацией на ЕС обновилось законодательство. Увеличилось число услуг, снизился уровень бюрократизма. Сделки стали совершаться быстрее. Доход от земельной собственности состоит из дохода от земельных участков и от строений. Первый из них происходит или из самого факта владения землей, или от осуществления аграрной деятельности. Второй состоит из дохода от эксплуатации зданий и сооружений непосредственным владельцем и из дохода, получаемого в результате их сдачи в аренду. Размер земельной ренты регулируется кадастровыми реестрами. Размер налогов со строений, находящихся в пользовании непосредственного владельца, устанавливается на основе тарифов. Размер налогов со строений, отданных в аренду, определяется годовой арендной платой, обусловленной договором аренды. При расчете комплексного чистого дохода для целей налогообложения арендная плата уменьшается на 10% и может снижаться еще на 15% с учетом потребностей эксплуатации здания или строения. Кадастровые оценки пересматриваются один раз в 10 лет. Но в интервалах между ними министерство финансов может вносить в действующие нормативы поправочные коэффициенты. При расчете налога на владение землей учитываются только земли, пригодные для сельскохозяйственной деятельности. При исчислении налога на строения принимаются в расчет городские дома, дачи, но исключаются постройки для содержания скота, хранения сельскохозяйственной продукции, вспомогательные постройки производственных и торговых предприятий, например, склады, помещения для охраны.
Налог на увеличение стоимости недвижимого имущества введен в середине 70-х годов. Он применяется по ступеням с прогрессирующей шкалой налогов. Объектом налогообложения служит разница между начальной стоимостью и конечной оценкой находящейся в Италии недвижимости: зданий, сооружений, свободных строительных площадок и т.д. Исчисление налога начинается с момента передачи собственности в руки данного налогоплательщика.
Можно отметить, что Италия – прародительница законодательства европейских стран. Особенно это заметно в части недвижимости. И особенно в части ведения земельного кадастра и регистрации прав.
Особый статус земель сельскохозяйственного назначения, характерный для Европы, впервые зародился в Римской империи. Городские земли как принадлежности строений и сооружений в земельном кадастре занимают очень мало места, а зачастую и вообще отсутствуют, так как строительство находится в ведении органов архитектуры, а регистрация прав подведомственна органам юстиции.
В Чехии налог с квартировладельцев взимается по схеме, аналогичной действующей ныне в России, исходя из остаточной стоимости строения.
В Финляндии ежегодный налог на имущество составляет около 1 евро за 1 кв. м площади в год, рыночная стоимость дома не имеет значения.
В Швейцарии не существует единого налога на федеральном уровне. Налоги на недвижимость налагаются либо на уровне кантонов (субъекты аналогичные американским штатам), либо на местном уровне. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок. В швейцарском кантоне Базель-штадт, ставка налога на недвижимость составляет 0,4% рыночной стоимости, сниженная ставка в 0,2% применяется к некоторым компаниям.
По европейским меркам в Швейцарии относительно низкий уровень налогообложения. Инвестиции в швейцарскую недвижимость, могут характеризоваться как стабильное и долгосрочное капиталовложение. Сравнительный анализ налогообложения по основным кантонам Швейцарии и городам Европы, показывает, что в Швейцарии уровень налогообложения организаций и физических лиц с доходом около 100 000 швейцарских франков (CHF) в год по сравнению с другими регионами Европы остается очень низким.
Швейцарская система налогообложения недвижимости сходна с таковой в США.
В странах бывшего СССР к владельцам квартир финансовые органы и законодатели относятся довольно лояльно.
На Украине пока нет налога на недвижимость (власти страны только разрабатывают его концепцию), зато при ее продаже взимается подоходный налог.
В Латвии собственники не платят за право владения, но налогом облагается доход от сдачи внаем особняков. В этом отличие от большинства европейских стран, где наоборот, давно отказались от взимания налога с дохода от продажи недвижимости, зато практически повсеместно действует налог на владение ею.
На современном этапе налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют от 1 до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти, но есть и исключения: Великобритания – 10,43%, Германия – 1,06%, Дания – 1,85%, Испания – 0,21%, Голландия – 1,81%, Франция – 2,17%, Швейцария – 0,46%, Швеция – 0,89%. Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.
Между США и европейскими странами заключены соглашения об избежание т.н. двойного налогообложения. К примеру, по договору между США и Францией супруги – нерезиденты покойных американских граждан освобождаются от налогов на наследуемую недвижимость.
3. ВОЗМОЖНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ЕВРОПЕЙСКОГО ОПЫТА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В РОССИИ
В России введение нового налога на недвижимость планируется не ранее 2009 г. Ввести новый налог на недвижимость можно только после составления полного кадастра объектов недвижимости и её оценки, то есть после 2009 г.
Методика массовой оценки недвижимости для целей налогообложения пока еще не принята. И появится не ранее 2008 г., а методика оценки промышленных объектов еще позднее.
Концепция налога на недвижимость до конца так и не определена, а параллельно выдвигаются и иные идеи: облагать налогом не стоимость недвижимости, а ее метраж или же рассчитывать налог, соотнося его с доходами каждого конкретного владельца квартиры. Никто не гарантирует, что за два года, оставшиеся до введения налога, концепция не изменится до неузнаваемости. И тем более нет никаких гарантий того, что со временем, когда вся недвижимость наконец будет переоценена по рыночным ценам, ставки налога не будут увеличиваться. Первоначально целью введения налога заявлялась задача помощи местным бюджетам, куда поступают средства.
Несвоевременное введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из рыночных цен, может привести к массовому выселению интеллигенции из центра Москвы. Многим небогатым ныне людям достались квартиры по наследству, и теперь им придется платить огромный налог. Для рынка это нормальная история, но его введение целесообразно намного позже. В целях справедливости: ведь еще с советских времен у людей в центре остались квартиры, которые были выданы им за их труд, и они не виноваты, что теперь на эти квартиры такой спрос. Многие сдают эти квартиры, но за счет этого только и сводят концы с концами.
Возможно, более перспективным представляется такой налог на недвижимость, который рассчитывается не от стоимости жилья и не с позиции обеспеченности (необеспеченность) его владельца, а исходя из количества квартир, которым владеет гражданин. Для этого хватило бы той информации о квартировладельцах, которая уже есть у налоговых органов, регистрационных палат и БТИ, в документах которых находят отражения все сделки по отчуждению и приобретению недвижимости.
В большинстве европейских стран с помощью налогов не создается здоровая экономика, а сначала вырабатываются правила игры. Когда правила игры начинают действовать, они устанавливают справедливые рыночные цены. И только тогда нужно регулировать экономику налогами. В России, к сожалению, налоги всегда бегут впереди.
Опыт западных государств вполне применим в современных условиях России, если его не слепо копировать, а перенимать лучшее, применяя к конкретным особенностям экономики РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Европейское налогообложение недвижимости базируется на пяти основных принципах:
· объект налогообложения – земля, здания, сооружения; землям сельхозназначения имеют во Франции, как и в других странах Европы, особый статус. Строения на таких землях являются принадлежностью земли, тогда как в населенных пунктах земельный участок является принадлежностью строения и следует его судьбе.
· налогооблагаемая база – рыночная стоимость облагаемых объектов;
· использование при определении стоимости массовой оценки на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения;
· льготы предоставляются либо по категориям налогоплательщиков, либо с учетом характера собственности;
· налог на недвижимое имущество является, по преимуществу, местным налогом и поступает в местные бюджеты.
В каждой стране имеются свои особенности, но общей прогрессивной чертой является то, что средства от уплаты налога на недвижимость направляются на развитие городской инфраструктуры, поэтому гражданам выгодно платить этот налог. Поступления от этого налога составляют от 1 до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти (за исключением Великобритании). Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.
Отметим особенности налогообложения недвижимости в различных европейских странах:
Великобритания – налог на недвижимость является единственным местным налогом, поступления от налога составляют более 10 %, это более, чем где бы то ни было в Европе;
Франция – владелец недвижимости платит фактически два налога на имущество и на жилье;
Германия, Швейцария и Австрия – наиболее мягкие налоговые системы в Европе.
В большинстве развитых европейских стран отказались от взимания налога с дохода от продажи недвижимости, зато практически повсеместно действует налог на владение ею. что нельзя сказать про страны бывшего СССР пока ещё только происходит становление налоговых систем. Необходимо новое налогообложение недвижимости и в России, при этом полезно учесть положительный опыт западноевропейских стран.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Березин М. Налогообложение недвижимости – М.: Финансы и статистика, 2003.
2. Гусева Д., Склярова И. Куда движется налог с недвижимости. // Время новостей. 2007, №51.
3. Евстигнеев Е., Викторова Н. Основы налогообложения и налогового законодательства. – СПб: Питер, 2003.
4. Киселев С.В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». 2006, №1.
5. Налоги: Учебник // Под ред. Н.Е. Заяц, Т.И. Васлевской. – Мн. БГЭУ, 2000.
6. Налоги: Учебное пособие // Под ред. Д.Г. Черника. – 4-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 1999.
7. Налоги и налогообложение // Под ред. И.Г. Русаковой, В.А. Кашина. – М.: ЮНИТИ, 1998.
8. Налоги и налогообложение: Учебник // Под ред. М.М. Ромашкова – М., 2004.
9. Налоги и налогообложение: Учебник для вузов // Под ред. М.В. Романовского, О.В. Врублевской – СПб.: Питер, 2000.
10. Налоговые системы зарубежных стран // Под ред. В.Л. Князева. – М.: ЮНИТИ, 1997.
11. Юткина Т.Ф. Налоги и налогообложение: Учебник. – М.: ИНФРА-М, 1998.
12. Якобсон Л.И. Экономика общественного сектора. Основные теории государственных финансов: Учебник для вузов – М.: Аспект пресс, 1996.
Страницы: 1, 2, 3
